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2007年二三线城市房地产开发更红火我的

2019年03月05日 栏目:生活

2007年二三线城市房地产开发更红火_我的钢铁当北京、上海等一线大城市的开发商们正在为一块土地“抢”破头时,不少精明的开发商早已将触角伸

2007年二三线城市房地产开发更红火_我的钢铁

当北京、上海等一线大城市的开发商们正在为一块土地“抢”破头时,不少精明的开发商早已将触角伸向了二、三线城市。

2006年一年中,万科在天津挂起了东丽湖和水晶城项目的销售大旗;中海地产在苏州工业园区取得了20万平方米的居住用地;而在全国排兵布阵早的阳光100除在广西柳州成功竞得7.5万平方米的地块后又在山东东营取得新项目,这使得阳光100在全国的据点达到了13个城市。

“万科挺进天津、沈阳、佛山等地;首创置业进入太原、无锡等地;富力地产的触角也伸向了天津、西安等地;阳光100甚至成了很多房企挺进二、三线城市的榜样……”一位正打算进军外地市场的京城开发商向中国经济时报表示,如果说2006年很多房企还在观望中,那么,2007年将是房地产企业集中向二、三城市挺进的“火红”之年。

二、三线城市成香饽饽

“二、三线城市目前是地产界关注的焦点市场。”早在全国二、三线城市进行扩张的阳光100公司常务副总经理范小冲在接受中国经济时报专访时表示,目前的一线城市竞争已经相当激烈,而二、三线城市市场正处于成长阶段,土地资源丰富、市场竞争相对阳光100是嗅到二、三线城市偌大商机的房地产企业,但绝非是一个。前不久,富力地产在西安召开发布会,酝酿已久的西安富力城正式亮相;在此之前,雅居乐集团与海南省陵水黎族自治县签订130亿元的旅游地产开发项目,项目规划面积2.3万亩;中海地产在苏州工业园区也取得20万平方米居住用地;华润置地以挂牌方式获得苏州市一块住宅用地,地价高达7.85亿元。而在此之前,华润置地已经取得湖南长沙星沙经济技术开发区的商住地块,土地规模为48万平方米……凯德置地、世茂、新世界等品牌房企也均在二线城市频频出手。

“一些并不引人注目的二线城市名字开始出现在知名房地产公司开拓名单中:西安、长沙、厦门、太原……”范小冲说,阳光100在不久前已经进入了三线城市如广西柳州、山东东营。“不用等太久,这个名单就可以拉得更长。”

今年以来针对房地产业的宏观调控一浪高过一浪。而在二、三线城市,尽管身在其中的开发商们大都谨慎行事,但拿地、开工、销售工作却有条不紊。与内资地产商在二、三线城市四处出击相同的是,外资地产巨头也闻风而动:在上海获利颇丰的香港地产巨鳄恒隆地产表示,2007年前将在上海以外的10个城市,每年购入3到4块大型土地,共建约10个购物商场;新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地,计划在2014年前在成都开发5到7个项目。

凯德置地高层表示,之所以青睐二线城市,原因有四个方面:经济充满活力,居民购买力迅速提高;城市发展快,市场空间及前景广阔;都在加大基础设施建设,招商引资环境良好;本地房地产业起步晚,竞争相对较弱。据英联国际不动产研究分析,目前几大主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30%,而上海房地产投资收益率已经只有7%-8%左右。

比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源,以及越来越严峻的调控环境,二、三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后带给了开发商很多信心。

房价呈上涨趋势、小户型成主流

虽然丰富的土地资源和宽松的政策环境带给转战二、三线城市的开发商很多信心,但这种信心显然将在未来随着大家的争相进入而改变。“当大家都关注二、三线城市时,这个市场的竞争也就随之而来了。”范小冲告诉,2001年阳光100去济南、天津等地寻求发展时,当地政府表现得非常欢迎,积极从土地、招商政策等方面给予企业的支持。但现在,政府的态度不再像过去那么积极,企业之间的竞争也更加激烈。

“去二、三线城市‘开疆拓土’的开发商越多,其地价上涨的速度也就越快,成本增加,房价必然呈上涨趋势。”此前已经在唐山、天津等地代理销售多个项目的北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰在接受采访时表示,外地开发商在当地拿地的成本肯定会高于当地开发商。据媒体报道,2005年天津外地开发商所获土地面积占总成交面积的15%,但交易金额却占总交易金额的40%。“外地开发商的开发成本高,所以必须做高端物业,否则根本不具备竞争力。”杨少峰告诉,品质提升后,房价必须要有合理的上涨空间。

与此同时,小户型在2007年将是二、三线城市的主流需求。“我们近在南宁和柳州开盘的两个新项目中,小户型卖得特别火。”范小冲表示,小户型永远是市场中卖得的。与范小冲持有同样理论的业内人士不在少数,杨少峰认为,任何城市,购房人群基本是“金字塔”型,也就是对低总价、小户型需求量的普通消费者占多数。“我在唐山代理的一个项目,早上八点半开盘,但到了10点半时三百多套小户型基本全部卖完了。”杨少峰说,新的宏观调控政策要求90平方米以下户型占70%,这预示着以后小户型将成为市场主流。“有人担心这样小户型会过剩,其实根本不可能,因为供应在短期内还无法满足市场的需求。”

不可避免的市场洗牌

事实上,当从一线城市转战进入二、三线城市的品牌开发商在寻求商机的同时,也给当地的房地产市场带来不小的震动,洗牌是不可避免的。“外地开发商在适应当地市场的同时,以雄厚的资金、先进的理念以及成熟的管理模式全面冲击着当地开发商。”一位不愿意透露姓名的北京开发商告诉,二、三线城市有部分开发商并不是真正的开发商,而是投机商。“我曾在一个三线城市遇到一个开发商,其拿到了一个160亩的大项目,但手上的自有资金却只有3000万元。”该人士表示,像这种开发商资金链随时都会断裂。

“随着政策越来越严,再加上很多品牌开发商进入,实力小、规模小的当地开发商迟早要被淘汰出市场。”杨少峰告诉,现在有一些二、三线的当地开发商已经明显感觉到了品牌开发商带给他们的压力。

但与当地小规模开发商被淘汰出市场一样,拓展二、三线城市同样也会给品牌开发商带来一些管理上的难题和风险。2006年9月6日,路劲基建(1098.HK)于联交所发布公告,路劲基建与顺驰集团业已签署框架协议。孙宏斌以12.8亿元的资金,出让了顺驰中国55%的股权,基本失去了顺驰的控制权。“如果没有宏观调控,你想想顺驰现在什么样?”这是此前孙宏斌的肺腑之言,但现实却是没有“如果”,或许其他地产商要感谢顺驰为他们提供了为现实的“案例”以供警示。

“我们每年都会有下一个年度具体的在全国扩张拿地的计划。”范小冲对说。范小冲所言的这个计划,其主要依据是本年度在全国各地项目的销售回款总量,及其现有资金可以运作的银行信贷总量,而不会超出自身能力扩张,以此在财务上保持稳健。“有些企业没有走向二、三线城市的原因不是没有资金,也不是没有看到商机,而是面临着管理能力以及成本控制的风险。”范小冲说,跨地域开发必须解决好成本控制、品质保障、资金良性运作等多个难题。

从阳光100了解到,在该集团已经进入的30多个城市,其土地购置的成本付出,基本上都由阳光100在上一个财政年度内计划用于扩张的资金中支出,基本不会借用信贷手段支付土地购置成本。而且,在通过招牌挂获取土地之后,也将在规定时间内支付清土地出让金。“这样,在后期的预售等政府审定方面,就不会出现问题,从而形成一个完整的资金链条,这样,每一个项目就都是健康的。” 范小冲向解释。

“进军二、三线城市的商机人人都能看得到,但并不是人人都能赚得到钱。房地产企业只有将自身成熟的战略模式、管理和品牌,与资本市场进行有机结合,才能完成从机会到价值的转换,从而实现企业量级的跃升。”2007年,二、三线城市的房地产市场一定会是一个热闹的市场。(中国经济时报)

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